خانه
پروژه ها
مراحل دریافت جواز ساختمان از ابتدا تا چاپ پروانه
از قدم اول تا داشتن یک مجوز رسمی برای ساختوساز
مقدمه
برای ساخت هر بنایی در ایران، اولین و شاید مهمترین قدم، گرفتن مجوز یا همان جواز ساخت است. بدون این مجوز، عملاً نمیتوان هیچ عملیات قانونی ساختوسازی را شروع کرد. اما دریافت جواز ساختمان فقط یک درخواست ساده نیست؛ مسیری دارد پر از جزئیات فنی، مراحل اداری، و گاهی هم پیچیدگیهای قانونی.
در این مقاله، با زبان ساده و دقیق، تمام مراحل دریافت جواز ساختمان از ابتدا تا چاپ نهایی پروانه ساخت را برایتان شرح دادهایم؛ چه برای ساخت خانهای کوچک در بافت فرسوده، چه برای پروژهای بزرگ در شهرکهای نوساز.
مرحله اول بررسی شرایط ملک و استعلامهای اولیه
قبل از هر کاری، باید وضعیت ملک مشخص شود. اینکه ملک داخل طرح باشد یا خارج آن، آیا قبلاً ساختوساز داشته یا خیر، آیا در محدوده بافت فرسوده قرار دارد یا نه، همه اینها تعیینکننده مسیر پیش روی شما هستند.
🔹 کارهایی که در این مرحله انجام میشود:
- مراجعه به شهرداری یا دفاتر خدمات الکترونیک شهر
- گرفتن پلان موقعیت ملک (UTM)
- استعلام از اداره ثبت و بررسی سابقه ملک
- بررسی ضوابط شهرداری برای آن پلاک (تعداد طبقات مجاز، سطح اشغال، تراکم و…)
مرحله دوم تشکیل پرونده در دفاتر خدمات الکترونیک شهر
در شهرهای بزرگ مثل تهران، دریافت جواز ساخت از طریق دفاتر خدمات الکترونیک شهر انجام میشود. در این مرحله، مالک یا نماینده قانونیاش باید مدارک اولیه را ارائه دهد.
🔸 مدارک لازم معمولاً شامل:
- سند مالکیت
- کارت ملی و شناسنامه مالک
- گواهی تسویه عوارض نوسازی و پسماند
- نقشه UTM موقعیت ملک
- وکالتنامه (در صورت داشتن نماینده)
پروندهسازی از طریق سامانههای شهرداری انجام میشود و به ملک یک شماره پرونده اختصاص داده میشود.
مرحله سوم بازدید شهرداری و صدور دستور نقشه
پس از ثبت پرونده، شهرداری بازدید میدانی از ملک انجام میدهد. هدف از این بازدید، تطبیق اطلاعات با شرایط واقعی ملک است.
پس از بازدید، دستور نقشه صادر میشود. در دستور نقشه، اطلاعاتی مثل مساحت مجاز ساخت، تعداد طبقات، درصد پیشروی در حیاط، و سایر الزامات درج میشود. این سند پایه طراحی نقشه معماری است.
مرحله چهار طراحی نقشه معماری و تأیید آن
حالا نوبت به طراح معمار یا شرکت مهندس مشاور میرسد. بر اساس دستور نقشه شهرداری، پلان معماری طراحی و آماده میشود.
🔹 نکات مهم در طراحی:
- رعایت عقبنشینیها، سطح اشغال و ضوابط آتشنشانی
- طراحی فضاهای پارکینگ، انباری، آسانسور و پله طبق استاندارد
- انطباق کامل با دستور نقشه
نقشه طراحیشده باید در سامانه بارگذاری و به تأیید شهرداری برسد. ممکن است در این مرحله چند بار اصلاحات انجام شود.
مرحله پنج تهیه و تأیید نقشههای سازه، برق، مکانیک
بعد از تأیید نقشه معماری، نوبت نقشههای فاز ۲ میرسد. یعنی نقشههای سازه، تأسیسات برقی و مکانیکی که باید توسط مهندسین دارای پروانه اشتغال طراحی و مهر شوند.
🔸 سپس نقشهها باید توسط سازمان نظام مهندسی بررسی و تأیید شوند.
در تهران، این مرحله کاملاً بهصورت آنلاین و از طریق سامانه سازمان انجام میشود.
مرحله شش معرفی ناظر و پرداخت عوارض ساخت
پس از تأیید همه نقشهها، مالک موظف است هزینههای قانونی مربوط به صدور جواز را پرداخت کند. این هزینهها شامل:
- عوارض تراکم و زیربنا
- عوارض خدمات شهری و پسماند
- سهم ناظرین نظام مهندسی
- هزینه بیمه کارگران ساختمانی (تأمین اجتماعی)
در همین مرحله، شهرداری یا نظام مهندسی، ناظرین پروژه را به صورت تصادفی معرفی میکند (ناظر معماری، سازه، تأسیسات مکانیکی و برقی).
مرحله هفت صدور و چاپ جواز ساخت
پس از پرداختها و معرفی ناظر، پرونده برای صدور نهایی جواز آماده میشود. اگر همه مراحل درست پیش رفته باشد، پروانه ساختمانی از طرف شهرداری صادر و بهصورت رسمی چاپ میشود.
پروانه صادرشده دارای اطلاعات کامل پروژه، نقشههای تأییدشده، اسامی ناظرین، مدت اعتبار جواز (معمولاً ۲ ساله) و شرایط ساخت است.
مرحله هشت نصب تابلو و آغاز عملیات
بعد از دریافت جواز، باید تابلوی مشخصات پروژه شامل نام مالک، مهندسین ناظر، شماره جواز، تاریخ صدور و … در محل پروژه نصب شود.
از این لحظه، شما مجاز به شروع عملیات گودبرداری و اجرای اسکلت هستید؛ البته با نظارت مستمر مهندسین ناظر و گزارشهای مرحلهای که به شهرداری ارسال میشود.
نکات مهم و کاربردی
✅ اگر ملک شما در بافت فرسوده قرار دارد، امتیازات ویژهای مثل افزایش طبقات، کاهش هزینه عوارض و تسهیلات بانکی شامل حالتان میشود.
✅ در برخی شهرها ممکن است مراحل بهصورت غیرمتمرکز یا نیمهالکترونیکی انجام شوند؛ بهتر است ابتدا از منطقه شهرداری مربوطه اطلاعات بگیرید.
✅ اگر ملک مشاع باشد، اجازهنامه از همه مالکین برای شروع مراحل جواز الزامی است.
نتیجهگیری
فرآیند مراحل دریافت جواز ساختمان تنها یک روند اداری ساده نیست؛ بلکه مسیری حقوقی، فنی و مالی است که هر بخش آن میتواند تأثیر مستقیم بر زمان، هزینه و حتی آینده پروژه داشته باشد. آگاهی کامل از جزئیات این مراحل—from بررسی شرایط ملک و استعلامهای اولیه گرفته تا صدور نهایی پروانه ساخت—باعث میشود از بروز مشکلاتی مانند توقف پروژه، جریمههای سنگین یا دوبارهکاری در طراحی و اجرا جلوگیری شود.
در دنیای امروز که سرعت و دقت در ساختوساز اهمیت بالایی دارد، همراهی با یک تیم متخصص یا شرکتهای حرفهای میتواند فرآیند دریافت جواز را کوتاهتر، شفافتر و ایمنتر کند. به این ترتیب، شما نهتنها در زمان صرفهجویی میکنید، بلکه با رعایت کامل قوانین و استانداردها، از مشکلات حقوقی و مالی آینده پیشگیری خواهید کرد.
بهطور خلاصه:
دریافت جواز ساختمان، نخستین قدم حیاتی برای هر پروژه ساختوساز قانونی است و هر چه این مسیر اصولیتر طی شود، اجرای پروژه نیز روانتر، کمهزینهتر و مطمئنتر خواهد بود.
